Immobilier : tout ce qu'il faut savoir sur la notion de zone tendue

Zone tendue, l'expression revient souvent dans le discours des pouvoirs publics et des professionnels de l'immobilier. Que renferme-t-elle ? Quelles sont les obligations pour les propriétaires dont le bien se situe dans une zone tendue ? 

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

Une zone tendue désigne une liste de communes urbaines où le marché immobilier est caractérisé par un déséquilibre entre l'offre et la demande, ce qui engendre des prix d'acquisition et des loyers élevés. Sont concernées les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, soit 1 149 communes regroupées dans 28 agglomérations de la métropole, ce qui représente au total environ la moitié de la population française. Une ville située en zone tendue l'est dans son intégralité, il n'y a pas de découpage par quartier. Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, consultez la liste fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

Quelle est la législation en zone tendue ?

Le classement d'une ville en zone tendue a des conséquences juridiques dans le but de fluidifier le marché locatif.

Encadrement des loyers entre deux locations : 

pour les locations d’habitation principale vides et meublées, l'augmentation du loyer en cas de relocation ne peut excéder la valeur de l'indice IRL (Indice de Référence des Loyers). Le dispositif s'applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2018 et le 31 juillet 2019.

Ne sont pas concernés les logements dont le montant des travaux réalisés au cours de six derniers mois est supérieur à l'équivalent d'une année de loyers.

Préavis du locataire :

depuis août 2015, le locataire d'un logement loué vide situé en zone tendue bénéficie d'un préavis réduit à un mois au lieu des trois habituels. Cette mesure s'applique à tous les baux, même ceux antérieurs à la loi Alur. Le locataire doit toutefois justifier son congé (perte d'emploi, mutation professionnelle, nouvel emploi, bénéficiaire du RSA ou de l'allocation adulte handicapé). A défaut le préavis de trois mois s'applique.

Plafonnement des loyers à Paris :

annulé en novembre 2017, l'encadrement des loyers au sein des agglomérations de Paris est rétabli à titre expérimental par la loi Elan nouvellement adoptée par le Parlement. Contrairement au texte initial issu de la loi Alur, l'encadrement peut s'appliquer uniquement sur une partie du territoire de l'intercommunalité et non sur l'ensemble de l'agglomération. Il faut attendre les décrets d'application de la loi Elan, ainsi que la validation par le Conseil de Paris courant décembre. L'article 104 de cette loi concerne également les métropoles du Grand Paris, de Lyon et d'Aix-Marseille.

Taxe sur les logements vacants :

Il existe 2 types de taxes sur les logements vacants : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). La TLV s'applique aux logements à usage d'habitation situés en zone tendue, vacants depuis au minimum un an au 1er janvier de l'année d'imposition : 12,5% de la valeur locative du logement la première année et 25% les suivantes, auxquels s'ajoutent les frais de gestion (9% du montant de la taxe). La THLV est instaurée dans les communes où la TLV n'est pas appliquée.