Les clefs pour réussir votre investissement dans l'immobilier neuf

L'immobilier locatif est une excellente option pour alléger sa feuille d'impôt, surtout l'immobilier neuf qui bénéficie d'un dispositif fiscal avantageux : le Pinel. Voici tous les points essentiels pour réussir votre opération de défiscalisation immobilière dans le marché du neuf.

Immobilier : seul placement qu'on achète à crédit

Pour faire face à la pénurie de logements, les gouvernements successifs ont mis en place des dispositifs de défiscalisation qui incitent les particuliers à investir dans des appartements neufs pour les louer. Après le Scellier et le Duflot, est arrivé le Pinel, pour n'évoquer que les dispositifs les plus récents. Selon les experts fiscalistes, le Pinel serait le schéma le plus profitable pour les contribuables, offrant une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du prix de l'opération, soit 63 000€ sur 12 ans ! Pourtant, l'immobilier neuf cumule trois défauts :

1. un prix d'achat élevé : entre 20% et 25% plus cher que l'immobilier ancien ;
2. une marge de négociation faible : la pratique est peu courante, car les promoteurs proposent un prix fixe ;
3. une rentabilité médiocre compte tenu du prix d'acquisition élevé et de l'encadrement des loyers dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation.

Alors, pourquoi investir en loi Pinel ? A condition de bien choisir son programme, ce dispositif se révèle pertinent pour tous les contribuables qui paient au moins 2 000€ d'impôt par an. Avec l'effet levier du crédit, l'opération permet de développer son patrimoine rapidement tout en générant des profits. Actuellement, les bons dossiers peuvent emprunter à 1% sur 20 ans, un niveau jusque là inégalé. Contracter une dette pour s'enrichir, voilà la proposition séduisante de l'investissement locatif via un emprunt. 

Le Pinel 2019 : ce qu'il faut savoir

Prorogé jusqu'au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel permet aux particuliers qui achètent en 2019 un logement neuf pour le louer, d'obtenir un abattement fiscal de 12%, 18% ou 21% pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Les 5 conditions fondamentales pour en bénéficier sont :

1. le logement, obligatoirement neuf et nu, doit être situé en zones A, A bis ou B1, c'est-à-dire des zones tendues (demande locative supérieure à l'offre) ;
2. les locataires sont soumis à conditions de ressources ;
3. les loyers sont encadrés ;
4. l'engagement locatif est de 6, 9 ou 12 ans, le logement devant être loué dans l'année qui suit l'acquisition ;
5. le montant de l'investissement est limité à 300 000€ par an dans la limite de 2 logements par an, avec un prix du mètre carré plafonné à 5 500€.

Les logements neufs situés en zone B2 et C restent éligibles en 2019, dès lors que le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et l’acte de vente définitif signé avant le 31 décembre 2018.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des avantages fiscaux de manière rétroactive. A noter que le Pinel autorise la location du logement à un descendant ou à un ascendant à condition qu'il ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l'investisseur.

Choisir le logement comme si c'était pour soi

Considérer uniquement l'avantage fiscal dans un investissement locatif serait une erreur. L'achat immobilier est un engagement lourd d'un point de vue financier, la plus grande vigilante est de mise au moment du choix du logement. Et la difficulté est d'autant plus ardue qu'on achète en VEFA (Vente en l'État futur d'Achèvement), c'est-à-dire sur plan. Le logement qui fait partie d'un programme n'est pas encore sorti de terre ; l'investisseur se fait une idée du projet via l'appartement témoin, destiné à attirer le chaland, et sur les prospectus commerciaux du promoteur. Sans locataire, pas de loyer, pas de revenus, et pas d'avantage fiscal !

Le Conseil : se rendre sur place. "L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement", la maxime martelée par Conrad Hilton pour énumérer les clefs du succès d'un hôtel, vaut aussi pour l'investissement locatif. Une bonne adresse garantit la valorisation du logement sur le long terme au-delà d'attirer les candidats à la location. Mal placé, un appartement ne se louera pas ou difficilement, et ruinera le taux de rentabilité promis sur papier. La proximité des services urbains (transports en commun, commerces, écoles, médecins,...) est déterminante pour séduire les clients.

L'assurance des loyers impayés

Bon nombre de promoteurs immobiliers proposent la gestion locative, un service payant qui peut être inclus dans l'offre et qui permet de se décharger de la recherche du ou des locataires, et de toutes les démarches liées à la location (rédaction du bail, envoi des quittances, régularisation des charges). Sollicité en externe, un mandat de gestion locative coûte entre 7% et 11% du montant du loyer, et comprend aussi une assurance loyers impayés, une sécurité en cas de locataires indélicats ou/et de vacance locative. Un propriétaire qui gère seul son logement peut souscrire une assurance pour se prémunir contre les loyers impayés : ce type de protection coûte entre 2,50% et 3% du loyer brut annuel (charges comprises) et inclut un plafond d'indemnisation des dégradations.